Piano urbanistico Comunale di Seneghe

PUC

Territorio
Seneghe
Tipo
Urbanistico
Stato
Prodotto da Urbismap
A

Centro storico e di pregio ambientale dotato di Piano Particolareggiato


Art. 11 - Zona A, Interna All' Abitato E Di Pregio Ambientale E Tradizionale
B

Zona di completamento residenziale


Art. 12 - Zona B - Completamento Residenziale
C1

Zona di espansione residenziale da regolamentare con Piani di attuazione, piani di lottizzazione o piani di zona


Art. 13 - Sottozona C1 - Espansione Residenziale Da Regolamentare Con Piani Attuativi
C2

Zona di espansione residenziale già regolamentata con Piano attuativo


Art. 14 - Sottozona C2 - Espansione Residenziale Dotata Di Piani Attuativi
C2_PEEP

Zona di espansione residenziale già regolamentata con Piano attuativo


Art. 14 - Sottozona C2 - Espansione Residenziale Dotata Di Piani Attuativi
D1

Aree comprese nel Piano per gli insediamenti produttivi già regolamentate


Art. 15 - Sottozona D1 Artigianale - P.I.P.
D2

Aree a destinazione artigianale e commerciale da regolamentare con piano attuativo


Art. 16 - Sottozona D2 - Artigianale - Commerciale
E1

Area a produzione agricola tipica e specializzata (zona olivetata)


Art. 17 - Zona E - Agricola
Art. 18 - Sottozona Agricola E1
E2

Area a estensione prevalente con funzione zootecnica e agricolo - produttiva


Art. 17 - Zona E - Agricola
Art. 19 - Sottozona Agricola E2
E5a

Aree boscate ed aree pascolative della montagna del Montiferru, comprese in ambito di conservazione integrale 1


Art. 17 - Zona E - Agricola
Art. 20 - Sottozone Agricole E5 - Sottozona Agricola E5a
E5b

Aree boscate ed aree pascolative della montagna del Montiferru,


Art. 17 - Zona E - Agricola
Art. 21 - Sottozona Agricola E5b
G

Servizi generali: Parti del territorio già utilizzate per impianti e servizi di interesse generale pubblici


Art. 22 - Zona G - Servizi Generali
H1
S1

Aree per l'istruzione

S2

Attrezzature di interesse comune

S3

Spazi pubblici attrezzati per gioco, sport, attrezzature

S4

Parcheggi


Articolo 1 - Validità Delle Norme

Le presenti norme si integrano con quelle del Regolamento Edilizio del Comune di Seneghe con particolare riguardo alla disciplina urbanistica relativa alle zone del centro urbano e del territorio del Comune, alle zone di espansione residenziale, alle altre zone territoriali omogenee previste dall'articolo 3 del D.Ass.EE.LL. Fin.Urb. del 20.12.1983 n° 2266/U.

Le norme tengono conto delle analisi e degli accertamenti posti alla base del P.t.P. n° 8 del Montiferru, al quale si è fatto riferimento per reperire le peculiarità proprie di ciascuna zona, e che è stato integrato con l'eliminazione degli scostamenti derivanti dalle differenti scale di interpretazione cartografica e dagli accertamenti sopralluogo.

Sono stabiliti i vari indici edilizi, le distanze fra gli edifici, le altezze ed in generale i vari vincoli che debbono essere rispettati nell'attività edificatoria.

Articolo 2 - Cartografia

E' interessato al Piano Urbanistico Comunale l'intero territorio del Comune ed in particolare l'aggregato urbano.

Le localizzazioni delle varie zone sono riportate nelle planimetrie rappresentate nel rapporto 1:2.000 per l'aggregato urbano ed 1:10.000 per il territorio.

Articolo 3 - Attuazione

Il Piano Urbanistico Comunale prevede:

  1. le modalità di attuazione degli interventi con concessione diretta;
  2. l'esecuzione di piani urbanistici attuativi secondo le procedure previste dall'articolo 21 della L.R. 45/89;
  3. le norme di adeguamento al P.T.P. n. 8.
  4. l'esecuzione di lottizzazioni di aree da parte dei privati secondo le prescrizioni di zona risultanti dalle presenti norme e secondo le indicazioni delle planimetrie allegate al P.U.C. nell'osservanza delle norme dettate dalla Legge Urbanistica n. 1150/42, dalla Legge integrativa n. 765/67, dalla L.R. 22.12.1989 n. 45 e dalle disposizioni impartite dalla Regione Autonoma della Sardegna;
  5. l'applicazione di vincoli su aree e beni determinati.

Articolo 4 - Aree Soggette Al Regime Autorizzatorio Ex Legge 1497/39

Il regime di tutela e di autorizzazione di cui alla L.1497/39 articolo 7 si applica alle aree poste all'interno dell’apposita perimetrazione segnata nella tavola 10 - Ambiti di tutela, desunta con modifiche dal P.T.P., per le quali le norme di attuazione dello stesso Piano hanno efficacia vincolante, con le esclusioni stabilite dall'articolo 3 delle Disposizioni di omogeneizzazione e coordinamento dei P.T.P..

Sono individuate zone vincolate nelle fasce adiacenti ai corsi d'acqua risultanti sull'elenco delle acque pubbliche trasmesso dalla Soprintendenza ai Beni Ambientali con nota in data 25.10.84 n. 5972.

Le opere pubbliche, per le quali non è richiesta la valutazione dell'impatto ambientale ai sensi dell'articolo 1 del D.P.C.M. 377 del 10.08.88, e per le quali è prescritta l'autorizzazione di cui all'articolo 7 della L. 1497/39, previo studio di compatibilità ambientale di cui all'articolo 7 successivo sono le seguenti:

  • opere stradali;
  • opere pubbliche connesse al soddisfacimento del fabbisogno idrico regionale;
  • i depuratori consortili.

Articolo 5 - Indirizzi Di Pianificazione E Progettazione

Al fine di garantire la valorizzazione anche degli aspetti percettivi e formali dei luoghi vengono formulati i seguenti indirizzi di pianificazione e progettazione delle opere di trasformazione territoriale:

  • Interventi di riedificazione ambientale con creazione di celle ecologiche con la funzione di incrementare la diversità di specie;
  • Inerbimento delle scarpate delle colmate con funzione di consolidamento e diversificazione biologica;
  • Piantumazione ed inerbimento delle aree delle scarpate delle strade;
  • Formazione di percorsi polifunzionali attrezzati.

Articolo 6 - Indirizzi Per Gli Ambiti Di Trasformazione

Gli ambiti di conservazione integrale "1" sono compresi nella zona agricola E5a, per le quali le norme relative garantiscono la conservazione integrale dei singoli caratteri naturalistici, morfologici e archeologici, con interventi che rientrano negli usi consentiti dall'articolo 14 delle norme di attuazione del P.T.P..

Gli ambiti di grado "2a" ricadono nella sottozona agricola E5b, e gli ambiti di tutela "2b" nelle sottozone agricole E2 ed E1.

Le volumetrie massime edificabili sono determinate dagli indici fondiari ammessi per le singole sottozone nel rispetto delle "Direttive per le zone agricole" articolo 8 della L.R. 45/89" dettate dal D.P.G.R. n. 228 del 03.08.1994.

Le norme stabilite negli articoli 17,18,19,20 e 21 relative alle sottozone E, nelle quali sono interamente comprese le aree degli ambiti di trasformazione di grado "2a" e "2b" di tutela, specificano i limiti ed i criteri degli interventi ammissibili, nonché le volumetrie massime edificabili.

Nelle aree che rientrano entro il perimetro proposto per il Piano del Parco del Montiferru, ai sensi della L.R. n. 31/89, trovano contestuale applicazione, sino all'approvazione del Piano del Parco, le norme del P.U.C. e le norme di salvaguardia di cui all'articolo 26 della citata L.R. 31/89.

Articolo 7 - Studio Di Compatibilità Paesistico Ambientale

Nei casi in cui è prescritta la previa verifica di compatibilità ambientale i proponenti soggetti pubblici e privati debbono produrre ai competenti organi dell'Amministrazione Regionale, in via preventiva o a corredo dell'atto da autorizzare, lo studio di compatibilità paesistico ambientale, che, nell'osservanza dell'articolo 9 delle N.A. del P.T.P., si compone dei seguenti elaborati illustrativi e di indagine:

  1. individuazione fisico-descrittiva dell'ambito dove è prevista la realizzazione della proposta di piano o edificatoria;
  2. descrizione analitica sia dell'ambito oggetto dell'intervento che dei luoghi di più vasta area ad esso circostanti, con evidenziazione del grado di vulnerabilità dell'ambiente per effetto dell'intervento proposto, avendo particolare riguardo ai valori naturalistici, ai beni storici e culturali agli aspetti percettivi, alla conservazione dei suoli ed al rischio idrogeologico;
  3. caratteristiche progettuali dell'intervento proposto ed illustrazione delle possibili alternative di localizzazione;
  4. simulazione degli effetti dell'iniziativa sul paesaggio e sugli altri componenti ambientali, valutando anche le possibili alternative di localizzazione considerate ;
  5. concrete misure per l'eliminazione dei possibili effetti negativi e se ineliminabili, per minimizzarne e compensarne lo sfavorevole impatto sull'ambiente.

Lo studio di compatibilità paesistico ambientale è richiesto per la fattibilità tecnica dei vari progetti, piani, programmi suscettibili di esercitare un rilevante impatto paesistico ambientale all'interno della perimetrazione degli ambiti di efficacia vincolante del P.T.P.

Lo studio di compatibilità ambientale è correlato al rilascio dell'occorrente autorizzazione di cui all'articolo 7 della L. 1497/39.

Articolo 8 - Norme E Procedure Per Misurare La Compa-Tibilità Ambientale Dei Progetti Di Trasformazione Urbanistica E Territoriale

I piani attuativi, particolareggiati o di recupero, riguardanti gli isolati del centro abitato parzialmente edificati, debbono rispettare il carattere tradizionale dell'ambiente, l'altezza degli edifici non sarà superiore alla media delle altezze degli edifici posti nelle adiacenze e nel recupero si dovranno valorizzare gli elementi architettonici tradizionali.

Ai fini della determinazione dei limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell'ambiente esterno, ai sensi dell'articolo 2 del D.P.C.M. 01.03.91, viene stabilita la seguente classificazione per le diverse zone del territorio:

  • Classe II - Zone residenziali A, B, e C di espansione:

    livello sonoro massimo diurno 55 dB, notturno 45 dB;

  • Classe III - Zona D:

    livello sonoro massimo diurno 60 dB, notturno 50 dB.

Per l'accertamento degli effetti degli inquinanti persistenti sulla qualità delle acque sotterranee nonché per conoscere l'evolversi delle condizioni di sfruttamento delle falde, l'Amministrazione provvederà periodicamente a disporre le indagini necessarie.

Nei progetti di costruzioni stradali o che comunque comportino movimenti di terra sarà prevista la sistemazione dei rilevati e le scarpate degli scavi con la messa a dimora di talee e semina di prato. Inoltre saranno accertati l'esistenza di

fenomeni di erosione accelerata e sarà verificata la stabilità dei pendii.

I progetti stradali di sistemazione o di nuova apertura dovranno prevedere sottopassi di uso faunistico.

I progetti delle nuove costruzioni in zona E agricola o in zona H di salvaguardia, dovranno prevedere barriere verdi di mascheramento degli edifici.

Per la tutela del paesaggio, compromesso dall'esecuzione di insediamenti saranno confrontate le caratteristiche dell'opera con i caratteri fisici del territorio in termini di colore, disegno e forma, correggendo i risultati in relazione ai rapporti geometrici esistenti fra la sagoma dell'opera ed il profilo del paesaggio di sfondo, attenuando l'impatto con piantumazioni o barriere vegetative.

Per visualizzare l'impatto il progetto preliminare dell'opera dovrà comprendere un elaborato di simulazione del paesaggio mediante fotomontaggi.

Articolo 9 - Norme Per Le Lottizzazioni

Le lottizzazioni, redatte e firmate da un professionista abilitato a termini di legge, devono:

  1. Prevedere, secondo un disegno organico, la sistemazione urbanistica del territorio, con la possibilità di attuazione con convenzioni per stralci funzionali relativi alle unità minime di intervento definite dalle presenti norme e approvate dal Sindaco, sentita la Commissione Edilizia Comunale.
  2. prevedere le opere di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognatura di acque nere e bianche, eventuale impianto di depurazione, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica, da concordare in fase di attuazione con l'ENEL, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, impianti di linea telefonica, da concordare in fase di attuazione con la S.I.P.).

    Possono essere consentiti impegni minori in particolari casi in cui le superfici da lottizzare siano totalmente o parzialmente urbanizzate.

  3. inquadrarsi nelle previsioni del Piano Urbanistico Comunale senza pregiudicare le linee e gli sviluppi, anche per quanto attiene alla rete stradale principale, indispensabile per attuare razionalmente gli interventi edificatori.

I progetti di lottizzazione devono comprendere i seguenti elaborati:

  1. Relazione illustrativa, calcolo degli standards urbanistici e previsione delle opere di urbanizzazione.
  2. Stralcio del Piano Urbanistico Comunale riferito alla zona interessata (norme di attuazione e planimetria).
  3. Planimetrie:
    1. Studio Urbanistico (1:500 o 1:1000).
    2. Piano quotato ante e post sistemazione (1:500).
    3. Studio planivolumetrico.
    4. Piano catastale ed elenco delle ditte e quote di proprietà.
  4. Norme di attuazione integrative al Piano Urbanistico Comunale.
  5. Tipologie edilizie (1:200).
  6. Progetti di massima delle reti idriche, fognarie, stradali, elettriche, telefoniche e di illuminazione pubblica.
  7. Relazione geotecnica e geologica.
  8. Computo metrico estimativo delle opere, con applicazione dei prezzi risultanti dal Prezziario Regionale delle Opere Pubbliche.
  9. Schema di convenzione.

Articolo 10 - Zonizzazione Del Territorio Comunale

Il Comune di Seneghe nel centro urbano e per il restante territorio è articolato nell'ambito delle seguenti zone e sottozone omogenee:

Zona A: Centro storico e di pregio ambientale dotato di Piano Particolareggiato.

Zona B: Zona di completamento residenziale.

Zona C:

Sottozona C1: di espansione residenziale da regolamentare con Piani di attuazione, piani di lottizzazione o piani di zona .

Sottozona C2: di espansione residenziale già regolamentata con Piano attuativo.

Zona D:

Sottozona D1: aree comprese nel Piano per gli insediamenti produttivi già regolamentate.

Sottozona D2: aree a destinazione artigianale e commerciale da regolamentare con piano attuativo.

Zona E: Zona agricola.

Sottozona E1: a produzione agricola tipica e specializzata (zona olivetata).

Sottozona E2: a estensione prevalente con funzione zootecnica e agricolo- produttiva.

Sottozona E5a: aree boscate ed aree pascolative della montagna del Montiferru, comprese in ambito di conservazione integrale "1".

Sottozona E5b: aree boscate ed aree pascolative della montagna del Montiferru.

Zona G: Servizi generali: Parti del territorio già utilizzate per impianti e servizi di interesse generale pubblici.

Zona H di Salvaguardia: Zona di rispetto stradale, cimiteriale o igienico, o di pregio archeologico:

Sottozona H1: di rispetto archeologico.

Sottozona H2: di rispetto stradale e cimiteriale.

Aree S: Spazi pubblici per servizi:

S1: Aree per l'istruzione.

S2: Attrezzature di interesse comune.

S3: Spazi pubblici attrezzati per gioco, sport, attrezzature.

S4: Aree per parcheggi pubblici.

Articolo 11 - Zona A, Interna All' Abitato E Di Pregio Ambientale E Tradizionale

I diversi tipi di intervento da attuare nel centro compreso nella Zona A sono descritti nel Piano Particolareggiato vigente e consistono principalmente nella conservazione, risanamento, ricostruzione e costruzione ex novo, e sono definiti in dettaglio per le diverse categorie di organismi edilizi.

Articolo 12 - Zona B - Completamento Residenziale

La zona interessa gli isolati dell'abitato, di costruzione anche recente e caratterizzati da una viabilità di formazione episodica e non preordinata.

Per essa si prescrive una edificazione con indice fabbricabilità fondiaria che non superi i 3,00 mc/mq di utilizzazione fondiaria e che potrà essere elevata a 5,00 mc/mq con piano particolareggiato.

Il rapporto di copertura non potrà essere superiore a 3/5, con possibilità di aumento fino a 4/5, di cui almeno 1/5 per le pertinenze.

Di norma le costruzioni saranno eseguite sul filo strada ove sia individuabile una caratterizzazione continua, comunque verrà rispettato un allineamento.

In caso di nuovi allineamenti stradali gli edifici devono essere disposti in unico allineamento e potranno essere consentiti arretramenti purché vengano risolti in forma esteticamente accettabile a giudizio della Commissione Edilizia Comunale.

Sono ammesse le costruzioni sul confine di proprietà.

In caso di arretramento la distanza minima fra le pareti finestrate e qualsiasi corpo di fabbrica, fatta eccezione per i locali accessori come le pertinenze o locali di servizio all'interno del lotto per le quali sarà rispettata la distanza di 3.00 (tre) m., non potrà essere inferiore a ml. 8.00 (otto).

Potranno essere costruite pareti finestrate verso il fondo inedificato del vicino a distanza superiore o uguale a ml. 4.00 (quattro).

Le distanze fra le costruzioni potranno essere ridotte a 3.00 (tre) m., quando le pareti prospettanti sono cieche o abbiano solamente aperture con le caratteristiche delle luci legali.

Potranno essere costruite pareti cieche verso il fondo inedificato del vicino a distanza superiore o uguale a ml. 1.50.

Nelle aree inedificate o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito e consolidato, che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore a ml. 20 (venti), nel caso di impossibilità di costruire in aderenza, qualora il rispetto delle distanze fra le pareti comporti l’inutilizzazione dell'area o una soluzione tecnica inaccettabile, é consentita la riduzione delle distanze nel rispetto delle norme del Codice Civile.

Al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti é consentita l'apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanze inferiori a quelle previste per le pareti finestrate, purché nel rispetto delle norme del Codice Civile.

Le nuove costruzioni devono inserirsi in modo coerente con i volumi esistenti al contorno al fine di armonizzare col disegno urbano preesistente.

Quando la parete finestrata che prospetta sul confine è inclinata rispetto a questo, le distanze regolamentari vengono misurate ortogonalmente alla parete nel punto più prossimo della parete.

L'altezza degli edifici non potrà superare l'altezza media degli edifici preesistenti nelle adiacenze e che risultano in rapporto visuale con la costruzione in progetto.

Le costruzioni dovranno uniformarsi al carattere della tradizione locale, in particolare i manti di copertura dovranno essere in tegole coppi e comunque in laterizio.

Gli infissi saranno preferibilmente in legno o in altro materiale ma con l'esclusione dell'alluminio anodizzato.

Dovranno evitarsi, almeno nei prospetti che sono in diretto rapporto visuale con la via pubblica, elementi di finitura che risultino in contrasto con quelle tradizionali.

Per le tinteggiature di pareti esterne e verniciature di infissi esterni sarà concordata la scelta dei tipi e dei colori sulla base di una cartella predisposta dall'Amministrazione.

Nell'ambito degli attuali isolati sono consentiti i cortili chiusi e le chiostrine.

Oltre i fabbricati per abitazioni sono ammessi, uffici e negozi, e servizi connessi con le residenze nonché laboratori artigianali non molesti a giudizio della C.E.C., e che comunque rientrino nei limiti di esposizione al rumore della Classe II.

Si fa divieto di installazioni di tipo produttivo industriale.

Ogni nuovo edificio deve essere dotato di una superficie per la sosta privata pari a 1 mq ogni 10 mc di costruzione.

All'interno dei cortili sono consentite costruzioni accessorie a condizione che rientrino nell'indice di fabbricabilità e nel rapporto di copertura e che non superino l'altezza al colmo di m.3,00.

Articolo 13 - Sottozona C1 - Espansione Residenziale Da Regolamentare Con Piani Attuativi

E' destinata ad insediamenti residenziali unitari per i quali devono predisporsi piani attuativi:

pertanto l'edificazione é consentita se il fabbricato sorgerà su un lotto facente parte della lottizzazione convenzionata o del Piano di Zona nei modi previsti dalla Legge.

La distanza dei fabbricati dal filo stradale non potrà essere minore di m.5.00 (cinque), salvo la possibilità di proseguire allineamenti già definiti.

Sono ammesse costruzioni sul confine di proprietà.

In caso di arretramento la distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti non potrà essere inferiore a m.8.00 (otto).

Potranno essere costruiti muri con pareti finestrate verso il fondo inedificato del vicino a distanza non inferiore a m.4.00 (quattro).

Sono ammesse distanze inferiori fra fabbricati fino a un minimo di m. 4.00 (quattro) quando le fronti prospettanti siano cieche.

Potranno essere costruiti edifici con pareti cieche verso il fondo inedificato del vicino a distanza non minore di m.2.00 (due).

Sono ammesse case d'abitazione singole, binate, o a schiera.

Sono ammesse piccole costruzioni di servizio all'interno dei lotti, esse debbono essere di un solo piano fuori terra e di altezza al colmo non superiore a ml. 2,50.

Le costruzioni di servizio saranno situate nei lotti secondo un disegno preordinato risultante nel planivolumetrico, con uniformità di altezze e di caratteristiche costruttive.

Sono ammessi laboratori artigianali non molesti né nocivi o volumi per la destinazione commerciale o al servizio delle residenze.

E' fatto divieto della formazione di cortili chiusi e di chiostrine.

Il rapporto di copertura massimo è stabilito nel valore di 1/2.

Per ogni nuovo edificio saranno riservate idonee aree per la sosta privata nella misura di 1 mq ogni 10 mc di costruzione.

Sarà prevista la sistemazione a verde degli spazi di liberi.

Le recinzioni verso la strada saranno a giorno, e quelle interne (verso le proprietà private) non potranno avere altezze maggiori di m.2,00.

La superficie minima da lottizzare non potrà essere minore di 5.000 mq. Anche senza l'intervento di tutti i proprietari, previa autorizzazione del

Comune, uno o più proprietari possono predisporre il piano di lottizzazione esteso all'unità minima suddetta.

In tale ipotesi il piano potrà essere attuato per stralci funzionali convenzionabili separatamente e studiati in modo che nello stralcio siano compresi gli spazi pubblici relativi, nella misura prevista dal presente articolo.

Nel piano devono essere definite le aree dei lotti edificabili (superficie fondiaria) e quelle per il verde pubblico, i servizi primari, la viabilità e la sosta.

La ripartizione degli standards sarà effettuata nel seguente modo, con riferimento alla superficie territoriale: 4.00% per l'istruzione (S1), 2.00% interesse comune (S2), 5.00% per spazi pubblici attrezzati (S3), 1.00% per parcheggi (S4).

Detti spazi potranno essere opportunamente accorpati, comunque non potranno in totale avere estensione inferiore al 12.00%.

L'indice massimo di fabbricabilità territoriale sarà di 1,00 mc/mq..

Il volume dovrà essere ripartito in conformità delle disposizioni di cui all'articolo 4 del citato D.Ass.Urb. 2266/83.

L'altezza massima dei nuovi edifici non può superare i m. 7.00 (sette) corrispondente a due piani fuori terra, da misurare rispetto al piano di sistemazione esterna dal lato a strada.

Articolo 14 - Sottozona C2 - Espansione Residenziale Dotata Di Piani Attuativi

E' destinata ad insediamenti residenziali unitari per i quali sono stati redatti piani attuativi: pertanto l'edificazione é consentita se il fabbricato sorgerà su un lotto facente parte della lottizzazione convenzionata nei modi previsti dalla Legge o su un Piano di Zona ex L. 167/62.

Sono fatte salve le norme di attuazione già stabilite col Piano di lottizzazione o di Zona precedentemente approvati.

In caso di variante dei piani attuativi dovranno osservarsi le norme stabilite dall'articolo precedente.

Articolo 15 - Sottozona D1 Artigianale - P.I.P.

E' la zona regolamentata dal Piano degli insediamenti produttivi.

In caso di variante saranno rispettate le norme della zona artigianale - commerciale "D2", di cui all'articolo seguente.

Articolo 16 - Sottozona D2 - Artigianale - Commerciale

La costruzione è consentita solo se ricade in un lotto facente parte di una lottizzazione convenzionata.

La lottizzazione dovrà comprendere l'intera estensione prevista nel piano.

Anche senza l'adesione di tutti i proprietari uno o più proprietari, previa autorizzazione del Comune, possono predisporre il Piano di lottizzazione con le modalità ed alle condizioni stabilite dall'articolo 3 comma 3 della L.R. n.20/91.

Nei lotti, oltre agli edifici ed impianti di carattere artigianale o commerciale sono consentiti uffici, magazzini ed attrezzature di servizio.

Non è consentita la costruzione di edifici per l'abitazione ad eccezione dei locali indispensabili per il personale di custodia.

Nella lottizzazione dovrà essere distinta la sottozona per insediamenti produttivi o misti per l'esposizione e commercio dalla sottozona esclusivamente commerciale.

Nella sottozona per insediamenti produttivi o misti sarà prevista una dotazione globale per standards di interesse comune, spazi pubblici attrezzati e parcheggi, escluse le sedi viarie, non inferiore al 10% della quota parte di superficie totale dell’intervento calcolata in relazione al rapporto della superficie

dei lotti artigianali e della superficie totale dei lotti, con la formula 10%St x Sa / (Sa + Sc), dove St è la superficie totale dell’intervento, Sa è la superficie dei lotti artigianali ed Sc è la superficie dei lotti commerciali.

Mentre nella sottozona di carattere commerciale lo spazio pubblico o di uso pubblico di cui sopra sarà riservato in misura non inferiore all'80% della superficie lorda di pavimento.

E' consentita la costruzione sul confine.

In caso di distacco, la distanza fra i fabbricati non sarà inferiore al fabbricato più alto ed in ogni caso a m. 8.00 (otto), anche se ricade all'interno del lotto.

La distanza dal confine lato strada non sarà inferiore a m. 5 (cinque).

All'interno devono essere lasciate aree per consentire la manovra e la sosta degli automezzi in misura non inferiore a 1 mq su ogni 10 mc di costruzione.

L'indice di fabbricabilità territoriale è stabilito nel valore di 1,5 mc/mq.

L'altezza massima non potrà superare 8.00 (otto) m., salvo accertate necessità in relazione all'iniziativa industriale.

Il rapporto di copertura non potrà superare 1/2.

Articolo 17 - Zona E - Agricola

La zona E agricola, si suddivide in quattro sottozone:

E1) comprende le aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata (zona olivetata);

E2) sottozona a estensione prevalente con funzione zootecnica e agricolo- produttiva;

E5a) aree boscate pascolative della montagna e del versante Sud del Montiferru ricadenti in ambito "1" di conservazione integrale;

E5b) aree boscate pascolative della montagna e del versante Sud del Montiferru ricadenti in ambito "2a".

Norme comuni alle sottozone agricole.

I progetti delle costruzioni in zona agricola saranno integrati con una relazione giustificativa della utilizzazione agricola, con la descrizione della situazione attuale e la giustificazione delle ipotesi di sviluppo e di miglioramento previste, da porre in relazione agli interventi di edificazione in progetto.

I volumi, sia degli annessi agricoli che delle residenze, vengono calcolati computando la cubatura totale compresa fra le superfici esterne delle murature, il piano di sistemazione esterna e l'estradosso della copertura senza esclusione delle parti aperte verso l'esterno in deroga alla norma di R.E..

Ai fini della determinazione del volume edificabile e della esistenza delle estensione minima di intervento, è ammessa l'utilizzazione di fondi non contigui componenti l'azienda, compresi quelli posti in Comuni contermini, a condizione che nel piano di utilizzazione sia dimostrato il rapporto funzionale degli stessi fondi.

Ad evitare che aree agricole già computate per precedenti edificazioni vengano utilizzate per nuove edificazioni, su tutte le aree che vengono computate in progetto a fini edificatori è istituito un vincolo di "non edificazione" debitamente trascritto presso i registri delle proprietà immobiliari, da esibire prima del rilascio della concessione.

Dette aree sono evidenziate sulle mappe catastali tenute nell'Ufficio Tecnico Comunale.

Il Comune che rilascia la concessione trasmetterà ai comuni contermini nei quali ricadono aree utilizzate per l'edificazione, l'attestato delle apposizioni del vincolo di non edificazione totale o parziale, trascritto nei registri delle proprietà immobiliari.

I volumi edificabili derivanti da fondi con indici di fabbricabilità fondiaria differenti, si calcolano applicando alla estensione dei fondi gli indici edilizi che competono ai singoli fondi.

L'altezza massima è di m. 7.00 (sette), con due piani fuori terra oltre il seminterrato, con l'eccezione di sili, essiccatoi e fabbricati strumentali che impongono altezze maggiori.

Le costruzioni per le residenze possono attuarsi solo se connesse alla conduzione agricola e zootecnica del fondo, nella misura giustificata nella relazione di utilizzazione agricola e nei limiti massimi di fabbricabilità fondiaria.

Per le costruzioni esistenti in zone agricole sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i restauri, la ristrutturazione e l'ampliamento nei limiti consentiti dagli indici stabiliti per le sottozone.

E' consentita la demolizione e ricostruzione in loco per inderogabili motivi di staticità o di tutela della pubblica incolumità.

La destinazione d'uso di costruzioni esistenti, non più funzionali alle esigenze del fondo, dovrà essere compatibile con le destinazioni ammesse dalle Direttive per zone agricole di cui al D.P.G.R. n. 228/94, articolo 3 comma 1.

I nuovi fabbricati per allevamenti zootecnici intensivi, cioè con carico di bestiame superiore ai minimi dei comparti produttivi previsti dalle direttive regionali vigenti, debbono rispettare le distanze di mt 50 dal confine di proprietà.

In particolare sono da considerare intensivi gli allevamenti con carico di bestiame superiore a 100 ovini più rimonta, 20 vacche più rimonta, 10 fattrici equine più rimonta e porcilaie con più di 40 scrofe.

I fabbricati degli allevamenti debbono rispettare dai confini delle zone A, B, C e D, la distanza di 500 mt per gli allevamenti suini, 300 mt per avicunicoli, 100 mt per bovini, ovicaprini ed equini.

I fabbricati per gli allevamenti zootecnici dovranno avere un rapporto di copertura sull'area di pertinenza non maggiore di 0,50.

Per area di pertinenza si intende l'area del recinto nel quale sono sistemati i ricoveri del bestiame.

I fabbricati per gli insediamenti produttivi di tipo agro-industriale saranno ubicati nelle zone D secondo le rispettive destinazioni delle relative sottozone.

Le costruzioni dovranno distare dal confine almeno 5.00 (cinque) mt se per la sottozona non è consentita la costruzione sul confine.

Il distacco fra i fabbricati non potrà essere inferiore a 8.00 (otto) mt.

Le serre fisse senza strutture murarie fuori terra non sono considerate costruzioni che debbano rispettare le distanze dai confini di proprietà.

Le serre fisse caratterizzate da strutture murarie fuori terra, ovvero stabilmente collegate al terreno, nonché gli impianti di acquacoltura e per agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di copertura del 50 per cento del fondo in cui insistono senza limiti di volumetria.

Ogni serra, purché volta alla protezione ed alla forzature delle colture, può essere installata previa autorizzazione edilizia, fermo restando nelle zone vincolate, l'obbligo di acquisire il prescritto nulla osta di cui all'articolo 7 della Legge 1497/39.

Per gli edifici esistenti ubicati nelle fasce di rispetto stabilite dal Codice della strada, come modificato dal D.P.R n.492/92 art. 26, 27 e 28, e nelle aree H di salvaguardia vincolate come inedificabili sono consentite le seguenti opere:

  1. manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia;
  2. dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne;
  3. ogni altro ampliamento necessario per adeguare l'immobile alla disciplina igienico sanitaria vigente.

Gli interventi suddetti saranno consentiti purché non comportino l'avanzamento dell'edificio esistente sul fronte stradale.

Nel caso di esproprio di un edificio per la realizzazione o l'ampliamento di strade e per la realizzazione di opere pubbliche in genere e nei casi di demolizione, è consentita la ricostruzione, con il mantenimento della destinazione d'uso in area agricola adiacente anche se l'estensione del fondo è inferiore alle superfici minimi fissate per le sottozone.

Ferme restando le prescrizioni di cui alla L. n. 319/76 e circolare di attuazione e fino all'entrata in vigore di nuove norme statali o regionali in materia, le abitazioni in zona agricola, dovranno essere dotate, secondo la natura del sottosuolo, di adeguato sistema di smaltimento entro tre anni dall'entrata in vigore delle Direttive D.P.G.R. 228/94, eliminando lo scarico delle acque usate nei bacini a cielo aperto in campagna, entro lo stesso tempo gli insediamenti agro-alimentari e gli allevamenti zootecnici intensivi dovranno essere dotati di sistemi di smaltimento o depurazione approvati dall'Amministrazione Comunale.

Agriturismo. E' consentito l'esercizio dell'agriturismo, quale attività collaterale ed ausiliaria di quella agricola o zootecnica.

Qualora venga richiesta la concessione per la costruzione di nuove strutture aziendali comprendenti attività agrituristica, sono ammessi tre posti letto per ettaro con destinazione agrituristica.

Per ogni posto letto viene computato un volume massimo di 50 mc..

Le volumetrie per i posti letto sono aggiuntive rispetto ai volumi massimi ammissibili per la residenza nella medesima azienda in cui si esercita attività agrituristica.

La superficie del fondo non deve essere inferiore a Ha 3 (tre).

Il concessionario con atto d'obbligo deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a non frazionare una superficie, complementare all'attività agrituristica individuata nel progetto, che abbia estensione non inferiore a 3 Ha.

Deve impegnarsi inoltre a mantenere la destinazione agrituristica dei posti letto.

Il progetto edilizio deve prevedere sia le residenze sia le attrezzature e gli impianti, a meno che essi preesistano e siano adeguati alla produzione indicata nel progetto.

Punti di ristoro. I punti di ristoro, così come definiti dall'articolo 4 del D.Ass.EE.LL. Fin. Urb.n. 2266/83, sono ammessi anche se indipendenti dall'azienda agricola. Sono dotati di non più di venti posti letto, con indice fondiario di 0.01 mc/mq incrementabile con delibera del Consiglio Comunale fino a 0.10 mc/mq.

Il lotto vincolato per la costruzione di un punto di ristoro deve avere estensione minima di 3 Ha.

In tal caso, quando il punto di ristoro è incluso in fondo agricolo che comprende attrezzature e residenze, alla superficie minima di 3 Ha vincolata al punto di ristoro, va aggiunta quella minima di 3 Ha relativa al fondo agricolo.

La costruzione dei punti di ristoro è ammessa quando essi siano ubicati ad una distanza dal perimetro delle zone B, C, D, G non inferiore a 500 mt., salvo diversa deliberazione del Consiglio Comunale.

Impianti di interesse pubblico. Sono le cabine ENEL, centrali telefoniche e simili.

L'indice fondiario è di norma 0.03 mc/mq e può essere elevato fino a 1.00 mc/mq con deliberazione del Consiglio Comunale.

Le strutture per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e per il recupero del disagio sociale sono ammesse anche in zona agricola.

L'indice di fabbricabilità massimo è stabilito in 0.10 mc/mq.

Per i fabbricati funzionali alla conduzione e gestione dei boschi e degli impianti arborei industriali è stabilito un indice fondiario massimo di 0.01 mc/mq..

Articolo 18 - Sottozona Agricola E1

Sono le aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata, che sono costituite principalmente dagli oliveti.

Le aree ricadono quasi totalmente in ambito di tutela "2b" e solo marginalmente in ambito “2a”, come definiti dall'articolo 17 delle Norme di attuazione del P.T.P. n. 8 del Montiferru.

In ambito “2b” gli usi consentiti sono quelli riportati nell'articolo 19 delle norme suddette e che sono descritti specificamente nella allegata Tabella degli usi compatibili con i gradi di tutela paesistica, sempre che siano in relazione alla conduzione agricola del fondo e alla valorizzazione e trasformazione dei prodotti aziendali.

In particolare sono compatibili gli usi seguenti (vedi tabella allegata):

A - USO DI AREA PROTETTA, tutti; C - USO SILVO FORESTALE, tutti; D - USO TECNOLOGICO, tutti;

E - USO AGRICOLO, tutti;

F - USO PASCOLATIVO ZOOTECNICO, tutti;

H - USO TURISTICO, limitatamente ad Hc (recupero del patrimonio edilizio esistente) ed Hg (punti di ristoro).

In ambito “2a” sono consentiti gli usi previsti dall’articolo 18 delle Norme di Attuazione del P.T.P., che corrispondono agli usi sopra elencati con la esclusione dell’uso silvo forestale Cc di disboscamento che non è consentito, mentre sono ammessi gli interventi di manutenzione rivolti alla conservazione del bosco nella sua accezione normativa, a giudizio del Servizio di Ispettorato Forestale.

L'indice di fabbricabilità fondiario, riferito all'estensione dei fondi anche non contigui costituenti l'azienda, non deve superare per le residenze il valore massimo di 0,03 mc/mq.

Per fabbricati ed impianti relativi alla conduzione agricola e zootecnica del fondo, ed alla trasformazione dei prodotti aziendali, con esclusione degli impianti classificabili come industriali, l'indice massimo è 0.20 mc/mq.

I volumi delle residenze e degli annessi agricoli si calcolano con gli indici suddetti riferiti alla totale estensione dei fondi.

E' ammessa la costruzione sul confine di proprietà.

Sia per le residenze che per i fabbricati e impianti del comma precedente la superficie minima di intervento è stabilita in via generale in 1 Ha, che è ridotta a

0.50 Ha per impianti serricoli, impianti orticoli e impianti vivaistici.

Nei terreni con estensione minore di 1 Ha adibiti a oliveto, vigneto o frutteto è ammessa la residenza con indice fondiario di 0.03 mc/mq che dovrà essere giustificata nella relazione di utilizzazione allegata al progetto.

Articolo 19 - Sottozona Agricola E2

Sono le aree ricadenti nei versanti a sud della montagna ed utilizzate per allevamenti zootecnici e per seminativo.

Queste aree ricadono negli ambiti di tutela “2a” e "2b", per i quali sono consentiti gli usi elencati nell'articolo precedente.

La superficie minima di intervento è di 1 Ha, con indice di 0.10 mc/mq per i fabbricati connessi alla conduzione del fondo e di 0.03 per le residenze.

L'indice fondiario 0.10 mc/mq è elevabile a 0.20 mc/mq per accertate esigenze aziendali, sentita la Commissione Edilizia Comunale.

Articolo 20 - Sottozone Agricole E5 - Sottozona Agricola E5a

La sottozona agricola E5 comprende i terreni che ricadono negli ambiti di conservazione integrale "1" e di tutela "2a" e “2b”.

Viene quindi fatta una ulteriore suddivisione di sottozona E5, in E5a ed E5b. La sottozona E5a è delimitata a sud dalla strada di Birdambulis ed a nord dal confine del Comune di Santu Lussurgiu, e ricade tutta nell'ambito di tutela "1" di conservazione integrale.

Sono consentiti gli usi A di area protetta ed in particolare l'uso Al-d che consente l'attuazione di interventi connessi alla realizzazione di opere di urbanizzazione, di servizio pubblico o di preminente interesse pubblico connessi alla fruizione della risorsa.

Inoltre sono consentiti gli usi ricreativi, culturali e di ristoro Ba, riferiti alle esigenze del turismo montano, gli usi forestali Ca, Cb e Cf, gli usi tecnologici Da, Dd e De, l'uso pascolativo zootecnico Fa (pascolamento controllato e non).

Fanno eccezione al divieto di diboscamento e decespugliamento gli interventi di manutenzione rivolti alla conservazione del bosco, nella sua accezione normativa, a giudizio del Servizio di Ispettorato Ripartimentale.

Tutti gli interventi edificatori e che comportino modifica di assetto morfologico dei terreni sono soggetti al regime autorizzatorio della L. 1497/39.

L'indice fondiario massimo è di 0.05 mc/mq. Non sono ammesse le residenze.

Articolo 21 - Sottozona Agricola E5b

E' la zona boschiva della montagna del Montiferru, comprende aerali ricadenti in ambito "1", “2a” e “2b”.

Negli aerali ricadenti nell’ambito “1” sono consentiti gli usi previsti per la sottozona E5a.

Negli aerali che ricadono in ambito “2A” e “2b” sono consentiti gli usi elencati per la sottozona E1.

Tutti gli interventi edificatori sono soggetti al regime autorizzatorio della Legge 1497/39.

Il nulla osta pertanto sarà richiesto in caso di edificazione o modifica di assetto morfologico dei terreni, come terrazzamenti, apertura di strade e canali.

Sono esclusi dall'autorizzazione gli interventi occorrenti per l'esercizio dell'attività agro silvo pastorale, che non comportino alterazione permanente allo stato dei luoghi.

L'indice fondiario massimo è di 0.10 mc/mq per gli annessi agricoli e di 0.01 per le residenze. L'indice 0.10 mc/mq è elevabile fino a 0.20 mc/mq, a giudizio della Commissione Edilizia Comunale, per accertate esigenze aziendali.

Ai fini edificatori la superficie minima di intervento, sia per gli edifici connessi alla conduzione del fondo sia per le residenze sono di 1 (uno) Ha.

Articolo 22 - Zona G - Servizi Generali

La zona G è quella già edificata per impianti e servizi di interesse generale pubblici come serbatoi idrici, impianto di depurazione e cimitero.

All’interno di detta zona potranno essere attuati gli interventi di ristrutturazione e completamento connessi al servizio svolto.

Per gli indici edilizi potrà essere invocata la deroga di cui all’articolo 41 quater della legge 1150/42.

Articolo 23 - Zona H - Salvaguardia

Sono le parti del territorio che rivestono particolare pregio archeologico, nonché le aree comprese nelle distanze di rispetto dal cimitero e nelle distanze di rispetto stradale.

Nelle sottozone non è ammessa alcuna edificazione, salva la facoltà di deroga ai sensi dell'articolo 16 della Legge 06.08.1967 n. 765 per edifici, attrezzature ed impianti pubblici o di interesse pubblico.

Articolo 24 - Sottozona H1 - Di Rispetto Archeologico

Appartengono a questa sottozona le aree di salvaguardia delle emergenze archeologiche.

Le emergenze archeologiche e monumentali in genere anche non localizzate nella cartografia, e non vincolate ai sensi della L. 1089/39, ricadenti fuori dal centro abitato, sono da considerare appartenenti ad aree di tutela e salvaguardia con vincolo di inedificabilità per una fascia di rispetto appresso specificato.

Ricade nella sottozona H1, e non è consentito eseguire alcuna edificazione o spietramento, la fascia di raggio di 100 m. dai limiti di emergenza dei nuraghi complessi o villaggi nuragici e la fascia di raggio di 50 m. dai nuraghi a torre o da "domus de janas" o da monumenti in genere.

Le aree adiacenti, ricadenti in zona E, che in cartografia sono delimitate con linea continua di colore verde (Tavole 9a, 9b e 9c), aventi raggio di 200 m. per i nuraghi complessi e di 150 per i nuraghi a torre, sono classificate aree di interesse archeologico ai sensi dell'articolo 1 della Legge 431/85, sono sottoposte a vincolo paesaggistico ed al regime autorizzatorio di cui alla Legge 1497/39.

La carta e l’elenco dei monumenti potranno essere aggiornati a seguito di ulteriori verifiche e rilievi sul terreno.

Gli interventi di trasformazione concernenti aree con monumenti non precisamente ubicati sulla carta, indicati approssimativamente con cerchi di colore giallo (Tavole 9a, 9b e 9c), dovranno essere segnalati dal proprietario o dal suo avente causa, all’Amministrazione Comunale che a sua volta ne darà notizia alla Soprintendenza Archeologica per l’eventuale sopralluogo preliminare di accertamento.

La norma di inedificabilità delle aree circostanti ai monumenti, per un raggio di 100 m. dai nuraghi complessi e di 50 m. per i monumenti minori, non esclude la possibilità di interventi edilizi di manutenzione ordinaria e straordinaria qualora siano già presenti fabbricati all’interno dell’area, e specialmente quando le opere previste consentono la riqualificazione di luoghi degradati senza danno per la conservazione e la prospettiva dei monumenti.

L’Amministrazione Comunale ha la facoltà di ordinare la demolizione di opere, anche di vecchia data, che deturpino i monumenti archeologici.

Per gli obblighi derivanti da rinvenimenti e scoperte di presumibile interesse storico-archeologico si fa riferimento a quanto disposto dall'articolo 46 del Regolamento Edilizio.

Articolo 25 - Sottozona H2 Di Rispetto Cimiteriale E Stradale

In queste sottozone è vietata qualsiasi edificazione, con le eccezioni disposte all'articolo 23.

Le fasce di rispetto stradale, anche se non specificatamente evidenziate nella cartografia, sono quelle stabilite dal D.P.R. 16/12/92 n. 495 e successive modificazioni (art. 26, 27, 28).

Articolo 26 - Viabilità

Le norme sulla viabilità riguardano le sezioni stradali e le distanze di rispetto dal confine stradale, come definito all'art. 3 del Cod. Str. - D. L.vo 285/92.

Le sezioni stradali sono così stabilite:

  1. strade di viabilità primarie e principali di collegamento tra le zone ed i quartieri: larghezza minima 10 m., dei quali 7.50 riservati alla carreggiata;
  2. strade di viabilità secondaria, di lottizzazione: larghezza minima 8 m., dei quali 6 riservati alla carreggiata stradale.

Fuori dai limiti di circolazione dell'abitato, le distanze dal confine stradale da rispettare sulle nuove costruzioni, ricostruzioni o ampliamenti non possono essere inferiori a:

a) m. 30 per le strade di tipo C (extraurbane secondarie con unica carreggiata

c) m. 20 per le strade di tipo F (locali) ad eccezione delle strade vicinali, che sono le strade private ad uso pubblico, per le quali la distanza è di m. 10.

Per le strade di tipo C, fuori dai centri abitati, ma all'interno delle zone previste come edificabili o trasformabili dallo strumento urbanistico generale in caso di concessione diretta (zona B) o di piani attuativi già esecutivi verrà rispettata la distanza di 10 m.

In questo caso per le strade di tipo F e urbane di quartiere le distanze non potranno essere inferiori a 3.00 m. ovvero saranno eguali a quelle stabilite dal piano attuativo o dalla planimetria di sistemazione delle aree di zona B, di cui all'articolo 12 delle presenti norme.

Nelle curve stradali fuori dai centri abitati la fascia di rispetto è soggetta alle norme dell'art. 27 del D.P.R. n. 495/92.

Nei progetti di costruzioni prossime alle curve stradali dovrà essere indicato il raggio di curvatura e la posizione rispetto alla corda congiungente i punti di tangenza.

Nella costruzione dei muri di cinta di qualsiasi natura e consistenza verranno osservate le seguenti distanze minime:

  • fuori dai centri abitati per strade di tipo C: 3 m.;
  • dentro i centri abitati per strade C urbane di quartiere e locali tipo F: sul confine stradale.

Nella costruzione di recinzioni eseguite con reti metalliche, fili spinati, siepi morte in legno, siepi vive e simili aventi altezza non superiore ad 1 m. verrà osservata la distanza minima da 1 m..

Mentre se l'altezza delle suddette recinzioni supera 1 m., la distanza non può essere inferiore a 3 m..